上海市人民政府办公厅于2020年5月19日发布了《关于加快本市养老产业发展的若干意见》(以下简称《意见》)，一般人可能没有注意到，但笔者认为，对于中国养老产业来说，这无异于一颗重磅炸弹，甚至可以认为它将开启中国养老地产的新时代。由于这一观点直指困扰养老地产长期存在的核心难题和土地成本问题。
在《意见》中，对发展养老产业从居住理念、参与拓展空间给出了非常明确的说明，更重要的是《意见》明确提出中明确提出了“将通过划拨、先租后让等多种手段，引导养老地产的土地价格水平与标准厂房类工业基准地价相当”。换言之，未来用于养老地产开发的土地价格“堪比白菜价”。
人口老龄化催生“新蓝海”
1949年新中国成立时，中国人口5.4亿，根据国家统计局2018年的数据，中国人口已经增加到14亿。中华人民共和国成立70多年来，中国人口结构发生了根本性的变化。到1949年，中国人的平均寿命只有36岁，到2000年，中国65岁及以上人口的比例达到7.0%，这也标志着中国老龄化人口结构的初步形成，中国开始进入老龄化社会。2018年，中国65岁人口达到11.9%，2018年，中国人均预期寿命达到77岁，中国正在迅速进入深度人口老龄化阶段。
根据以上数据，根据14亿人口，中国目前65岁以上老人的数量约为1.67亿，而一线城市的比例更高。以北京为例，这个比例甚至接近25%，也就是说，四个北京人中就有一个老人，一线城市已经提前进入了深度人口老龄化阶段。
而且庞大的人口必然会形成对养老地产的潜在需求，而使这种需求更迫切的是，目前普通住宅普遍存在着一个重大问题：“适老性”普遍偏差，由于商品房在开发过程中很少考虑老年人的需求，因此在社区、建筑和居室中缺乏“适老性”的考虑。比如小区内的无障碍设计，室内的防滑装置，老年人的报警装置，以及厕所内的适老装置等。特别是有些老小区，很多没有电梯，老人上下楼都不方便。
此外，家庭小型化后，几代同堂的情况逐渐减少，与硬件相比，老年人的心理生活更值得关注，老年人独居会导致老年人的心理极度空虚和孤独。而且养老地产将从根本上改变这种局面，无论是硬件规划，还是社交层面都将从“底层”进行设计，因此，中国养老地产未来的发展空间巨大。
步履维艰。
尽管养老地产空间巨大，国内包括万科、碧桂园、恒大、保利、绿城、远洋、融创、朗诗等开发商都看上了这块大蛋糕，积极布局养老地产，但养老地产在中国的发展并不顺利，其主要原因如下：
第一，面对传统的关键束缚，我国“居家养老”和“养儿防老”的观念深入人心，这是中国人几千年的传统。假如让老人到养老院或单独住在养老社区，有些老人就容易产生“被抛弃”的感觉，即使养老社区有更好的配套设施，这与西方人的观念也有很大的不同。
第二，成本问题，可以说这是除了第一点以外制约当前养老地产在中国发展的另一个核心因素，以前开发商在开发养老地产时，由于缺乏政策支持，养老地产在土地获取方面与商品房的土地成本基本没有什么不同，这也导致了养老地产的普遍成本偏高，加上一些自持式养老地产的投资回收周期较长，所以目前中国的养老地产基本上都处于亏损状态，所以虽然有很多开发商布局养老地产，但大家“战略布局”的意图很明显，但基本上没有哪个开发商实质上的“铺面”，因为任何开发商都“伤不起”。
最后是标准化和系统化的问题，我国养老房地产与邻居日本和西方有很大差距，还处于探索阶段，养老房地产的标准化和系统化需要下功夫。
老年房地产未来发展前景分析
尽管我国养老地产的发展面临着一定的问题，但市场需求空间巨大，特别是制约养老地产的一些原有问题正在得到解决，因此，来养老地产必将迅速发展，成为未来房地产开发领域的“新蓝海”。
第一，传统的养老模式正面临着崩溃，取而代之的是家庭结构的小型化。当今社会和孩子一起生活的情况在逐渐减少，老年人的观念也在发生很大的变化。在北京、上海等一线城市，甚至很多老年人在50岁的时候就开始考虑未来的养老问题，有些老年人逐渐接受住在养老社区，享受更好的配套设施，形成老年人专属的新社交圈。观念的改变肯定会大大提高养老地产的接受度。
其次，国内主流开发商在探索养老地产模式方面有了很好的积累，比如保利提出的“机构养老、社区养老、家庭养老三位一体”的思路。龙头房地产企业万科在社区嵌入式、机构式、CCRC式等多种模式中探索了几代产品。恒大还推出了专门的养老地产品牌“恒大养生谷”，打造了全方位、全年龄化、高精度、多维度的健康管理新模式，为中国养老地产的发展奠定了一定的基础。
最后，回到本文开头提到的上海政策，绝对是中国养老地产开发的“重磅新闻”，因为上海第一个系统对养老地产的开发给予了最大的政策支持。也就是说，以前困扰养老地产的“土地成本”问题得到了解决，相信这一定会有效引导国内主流养老地产开发商“加快速度”，更积极地抢占市场。
本文参考《上海市人民政府办公厅关于促进本市养老产业加快发展的若干意见 》
原文链接--http://www.shanghai.gov.cn/nw12344/20200813/0001-12344_64933.html
